Studio Coltellacci e Associati

Stime e perizie immobili

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Lo Studio Tecnico Agro-ingegneristico opera nel settore della consulenza agricola ed ambientale dal 1955 occupandosi di tutti gli aspetti inerenti al settore.

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Progetta insieme a noi.

Le perizie estimative sono da anni la peculiarità dello Studio Coltellacci e Associati. Effettuiamo perizie estimative su immobili per verificare il valore di mercato ma anche perizie per stime di danni.

Consulenza

Tecnica-estimativa

Gestione

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Supporto

Assistenza e sviluppo

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Progetti

Consulente Tecnico-Estimativo d’ufficio

Consulente Tecnico-Estimativo d’ufficio

Consulente Tecnico-Estimativo d’Ufficio dal 2001 presso il Tribunale Ordinario e la Corte di Appello di Roma, Tribunale Penale di Roma.
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Professionista appartenente all’Elenco Esperti PUA – PAMA

Professionista appartenente all’Elenco Esperti PUA – PAMA

Professionista appartenente all’Elenco Esperti PUA – PAMA dell’Ordine dei Dottori Agronomi e Dottori Forestali di Roma.
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Consulente del Gruppo UNICREDIT

Consulente di gruppi bancari (UNICREDIT, CRIF)

Consulente del Gruppo UNICREDIT - Perizie estimative relative a immobili agricoli ed edificabili, Perizie commerciali e fondiarie, Analisi di redditività delle attività.
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Consulente Agronomo Comunione ASL della Regione Lazio

Consulente Agronomo Comunione ASL della Regione Lazio

Consulente Agronomo della Comunione ASL delle Regione Lazio dal 2001 in merito alla STIMA - Attività estimativa dei cespiti regionali per circa 16.000ha.
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Consulente Tecnico-Estimativo

Consulente Tecnico-Estimativo

Consulente Tecnico-Estimativo presso il Polo industriale di passo Corese ed il Polo industriale del Consorzio di Rieti.
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Approfondimenti

Le perizie estimative sono da anni la peculiarità dello Studio Coltellacci e Associati: i nostri periti esperti in materie agrarie ed edilizie possono offrirvi i servizi su tutto il territorio. Effettuiamo perizie estimative su immobili per verificare il valore di mercato ma anche perizie per stime di danni.

Lo studio esegue valutazioni accurate di immobili e terreni soggetti ad esproprio, offrendo consulenze professionali al fine di analizzare alternative e individuare controproposte che consentano di limitare i danni o il deprezzamento delle aree ancora in possesso.

Tramite l’espropriazione, la pubblica amministrazione acquisisce gli immobili necessari alla realizzazione di opere pubbliche.

Essa non deve violare il diritto di proprietà, bensì rappresentare una conciliazione del diritto del singolo con quello della società. Il punto di confluenza maggiormente significativo dei contrapposti interessi tra pubblico e privato è rappresentato dall’indennità di esproprio.

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FAQ

Per la determinazione del congruo valore del terreno agricolo od edificabile, è utile procedere con la valutazione a “valore di mercato”. Ovvero con il criterio “sintetico comparativo” che rappresenta il più probabile valore che, a giudizio del Dottore Agronomo, un bene avrebbe, date le sue caratteristiche, sul mercato. Consiste nella previsione della somma economica che con maggiore probabilità verrebbe scambiata con il bene se questo fosse posto in vendita. Ciò presuppone che vi sia un mercato attivo con un certo numero di transazioni tali da consentire di formare dei campione di riferimento altresì detti comparativi. La valutazione di riferimento poi si rapporta all’estensione dell’immobile per determinarne il valore proprio. Oltre a questa metodologia vi sono metodi analitici (di solito basati sulle capacità reddituali del bene) che in base a caratteristiche estrinseche ed intrinseche dell’immobile stesso permettono all’estimatore di determinarne il valore anche senza una criterio “sintetico comparativo”.

Il valore di un terreno è dato da diversi fattori intrinseci quali ad esempio la destinazione urbanistica, la grandezza, l’ubicazione ecc. ed estrinseci come ad esempio lo stato di manutenzione e l’accessibilità. Soprattutto questi ultimi aspetti possono essere migliorati per aumentare il valore del fondo stesso ed aumentarne anche il ritorno economico e qualitativo.


Lo stato di salute dell’albero stesso e le interferenze derivate da quest’ultimo sono valutabili da un Dottore Agronomo esperto che possa determinare i possibili danni futuri e accertare quelli presenti al fine di risolvere il problema.


Le figure per la restaurazione/ottimizzazione sono molteplici ma un Dottore Agronomo esperto può redigere un conto economico e uno stato patrimoniale al fine di organizzare al meglio le future azioni da svolgere per aumentarne i profitti economici e di qualità. Il tutto accompagnato nelle diverse pratiche agronomiche e di gestione che vedono un miglioramento pedologico, irriguo, fitosanitario e nutritivo aumentando non solo l’aspetto economico ma anche qualitativo.

La valutazione di stima per un’azienda agricola o agriturismo può essere effettuata da un Dottore Agronomo esperto che possa analizzare i diversi fattori estrinseci ed intrinseci che ne determinano il valore totale. Tali fattori dipendono dall’ubicazione la destinazione d’uso, la grandezza e lo stato d’uso. Alcuni di questi variano molto e sono determinanti per una precisa valutazione dell’immobile.

La metratura massima possibile è definita dal comune di riferimento dell’agriturismo o del fondo in base alla relazione N*M^3/M^2 dove
N= indice di edificabilità del comune
MC= metri cubi che è possibile realizzare
MQ= metri quadri del terreno
E’ comunque complesso definire una metratura massima per via di parametri di zonizzazione definiti dal D.M. 1444 del 1968. E’ meglio riferirsi sempre ad un esperto per poter effettuare questo tipo di valutazioni.

Dopo il periodo di 20 anni di uso accertato di un suolo si può richiedere il trasferimento di proprietà per usucapione. Tale pratica deve essere seguita da un Avvocato che determini le condizioni giuridiche e da un Dottore Agronomo che ne valuti l’effettivo uso e descriva le attività svolte.

La valutazione di terreni agricoli o anche di agriturismi e di case rurali può essere effettuato da un Dottore Agronomo professionista tramite parametri intrinsechi dovuti al luogo o alla categoria catastale ed estrinsechi dovuti a lo stato d’uso del suolo o dell’allevamento e allo stato di manutenzione dei fabbricati stessi.

Ai fini della redazione di una perizia immobiliare il Dottore Agronomo procede per fasi:

  • Innanzitutto, esamina la documentazione
    compie un sopralluogo per verificare la metratura e lo stato di fatto del bene;
  • Individua il segmento di mercato in cui operare, identificando la quotazione al metro quadrato;
  • Valuta i coefficienti di merito e di decremento del valore del bene.
  • Determina il valore di mercato dell’immobile al metro quadrato e lo moltiplica per la superficie commerciale;
  • In ultimo, timbra e firma la relazione tecnica affinché assuma valore.

 

La valutazione di un terreno o di un agriturismo varia in base a diversi fattori quali: la locazione, l’estensione o la grandezza, la destinazione d’uso o categoria catastale che ne cambiano il valore. Oltre a questi fattori esterni ci sono da valutare lo stato di conservazione o lo stato d’essere dei suoli. Tutte queste caratteristiche possono essere valutate da un Dottore Agronomo esperto che potrà anche migliorare alcuni aspetti colturali al fine di aumentarne il valore dello stesso.

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Servizi estimativi

Cogliere un dettaglio è l’intelligenza di comprendere l’insieme.

Francesco Coltellacci
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